Ci sono circostanze che si verificano nel settore immobiliare in cui qualcuno acquista, eredita o riceve una proprietà e non è noto se il titolo sia "libero e chiaro", nel senso che non lo è sapere se altri hanno un diritto alla proprietà totale o parziale. Per chiarire eventuali pretese di proprietà, privilegi o gravami contro la proprietà, il nuovo proprietario deve eseguire una causa nota come "azione silenziosa". Sebbene le leggi relative alle azioni non autorizzate del titolo possano variare leggermente da uno stato all'altro, il processo è simile.
Passaggio 1
Assumere una società del titolo per eseguire una ricerca del titolo immediatamente dopo aver ottenuto un reclamo di proprietà a una proprietà. La ricerca rivelerà qualsiasi altra pretesa di proprietà, privilegi o altri ingombri associati al titolo. Queste sono comunemente chiamate "nuvole" sul titolo, anche se una "nuvola" minore può includere un problema che coinvolge uno strumento che trasporta la proprietà e potrebbe non rappresentare una rivendicazione effettiva per la terra.
Passaggio 2: Comprendi che la rivendicazione del querelante su una proprietà si basa esclusivamente sulla forza relativa della sua pretesa e non si basa sulla debolezza di altre pretese. Con l'aiuto del tuo avvocato, accedi alla forza del tuo reclamo al titolo rispetto ad altri reclami prima di procedere con la spesa relativa di un reclamo per il titolo tranquillo, che di solito costa circa $ 1.200.
Passaggio 3
Conosci le leggi locali per quanto riguarda le azioni tranquille del titolo. In base al diritto comune, l'attore deve essere in possesso della proprietà per presentare una causa legale. Assumi un avvocato se la ricerca del titolo scopre nuvole che potrebbero potenzialmente minacciare la tua rivendicazione di proprietà. L'avvocato dovrebbe immediatamente intentare un'azione legale per il titolo presso il tribunale competente della contea in cui si trova la proprietà. Il completamento della maggior parte dei titoli tranquilli richiederà dai 3 ai 6 mesi.
Passaggio 4
Una volta che l'azione del titolo silenzioso è stata presentata, si diventa l'attore nella causa. L'attore deve nominare tutti i richiedenti noti e chiunque abbia un reclamo che viene scoperto con ragionevole diligenza e notificarlo tramite posta certificata dell'azione. L'attore deve inoltre pubblicare un avviso di reclamo sulla proprietà e pubblicare un avviso di reclamo sul giornale locale a beneficio di richiedenti sconosciuti.
Il tempo impiegato dal tribunale per prendere una decisione in merito al reclamo dell'attore e successivi le risposte degli altri richiedenti, se presenti, variano da stato a stato. Ad esempio, in Nevada sono 20 giorni e in California 30 giorni dopo l'effettiva consegna dell'avviso o dall'ultima data di pubblicazione dell'avviso. Se nessuno risponde al reclamo, viene assegnato un giudizio predefinito all'attore. Se qualcuno risponde al reclamo, il risultato può essere un'azione legale contestata con l'esito da determinare in un secondo momento in tribunale.
Suggerimenti
È meglio assumere un avvocato specializzato in cause legali per titoli tranquilli perché questo l'area del diritto può porre una varietà di problemi che una persona inesperta non può gestire adeguatamente.
Chiedere un rinvio alla società del titolo se non si conosce un avvocato che è in grado di eseguire una causa del titolo tranquilla.
Avvertenze
Consulta sempre un avvocato se una ricerca del titolo rivela nuvole sul titolo.
Una ragionevole ricerca di potenziali richiedenti implica che si dovrebbe tentare di contattare qualsiasi società o persona nota per posta raccomandata al loro ultimo indirizzo noto.
Conoscere la legge relativa al titolo riservato nella giurisdizione in cui si trova la proprietà e seguirla fino alla lettera.
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